ホームインスペクションをご存知ですか？
「ホームインスペクション」とは、住宅診断士（ホームインスペクター）と呼ばれる専門家が行う住宅診断サービスのこと。住宅診断士が依頼を受けた住宅のコンディションを調査します。素人では分かりにくい住宅の問題を、売主様と買主様の間に立ち、中立な立場で建物を診断するのが特徴です。
住宅診断士は、住宅の劣化や欠陥、改修が必要な部分の発見に注力し、調査で得た結果を良いところも悪いところも包み隠さず、依頼主に伝えます。中古住宅の売買で活用されることから始まったホームインスペクションですが、最近では新築住宅の購入時やリフォームの判断など、広く利用されるようになってきました。
＜なぜホームインスペクションが求められているのか＞
宅地建物取引業法の改正により2018年4月、「建物現況調査（インスペクション）に関する規定」が施行されました。この規定は、平たく言えば「不動産仲介会社は、ホームインスペクションを受けるよう売主に勧めなさい」というもの。したがって売主様は、媒介契約を結ぶ際、不動産仲介会社からホームインスペクションの説明や、インスペクションを行う業者の斡旋があるはずです。
ホームインスペクションは消費者保護のために作られた制度です。つまり、買主様を守ることが主眼になっています。しかし、売買の取引後に瑕疵（不具合）が発見されるリスクを考えれば、ホームインスペクションは売主様にとってもメリットがあると言えるでしょう。
売主様には「契約不適合責任」があります。これによって売主様は、物件に隠れた瑕疵があった場合、その責任を負わなくてはなりません。買主様から損害賠償や契約の解除を求められることも考えられます。
一方、ホームインスペクションによって隠れた瑕疵を発見し、あらかじめ改善していたり、瑕疵について買主様に了承を得ることができれば、売主様が契約不適合責任を問われることはありません。ホームインスペクションによって大きなリスク要因を回避することが可能になるわけです。
ホームインスペクションの実施は、売買の取引の上でも有利になります。買主様の立場になって考えてみましょう。中古住宅の購入を検討している買主様は「購入後に不具合が出たら嫌だな……」「欠陥住宅だったらどうしよう……」と不安を抱えているものです。
そんななか、気になる中古住宅が2軒あり、一方はホームインスペクションを受けている住宅、もう一方は受けていない住宅だとしたら、どちらを選びますか。ホームインスペクションを受けている住宅を選ぶ可能性が高いのは明らかですね。買主様の抱える不安を少しでも解消するために努力することが、売却成功の秘訣と言えるでしょう。
＜実施のメリットは売主様にも＞
ホームインスペクションでの具体的な調査箇所は以下のとおりです。
・シロアリ被害
・雨漏り
・給排水管の漏水
・換気扇・給湯器・水栓・トイレ・建具・窓・ドアなど設備の確認
・建物・床の傾き
・構造体の状況
・マンションの場合は、共用部分の利用状況
これらについて、住宅診断士が計測機器を使いながら、目視、触診、打診による調査を行なっていきます。
ホームインスペクションの調査時間は、住宅の規模や調査の内容によっても異なりますが、だいたい数時間で終了します。建物面積が100平米（約30坪）程度の場合は２～３時間、木造の一戸建ての場合は5～6時間程度が目安です。費用は調査会社や建物によって異なりますが、一般的には5～6万円程度かかります。
ホームインスペクションを実施するタイミングは、不動産会社と媒介契約を結んだ後、なるべく早いうちがいいでしょう。遅くとも、買主様と売買契約を締結する前までには済ませておくことをお勧めします。前述のように、ホームインスペクションを実施して瑕疵の有無を明らかにすることが、買主様の安心と売主様のリスク軽減につながるからです。
ホームインスペクションを実施することで瑕疵や不具合が見つかった場合、補修費用の負担が売主様に生じます。買主様にご納得いただくことを前提に、補修をしないまま売却する方法もありますが、その内容により買い手が見つかりづらくなるデメリットも。とはいえ、買主様が購入後にリフォームをするケースも最近は増えてきています。補修は買主様の希望を聞きながら、不動産会社と相談して決めるのが良いでしょう。
日本では、まだ始まったばかりと言えるホームインスペクションですが、今後はさらに認知や普及が進み、実施する人も増えていくと思います。欧米のように「インスペクションを行うのが常識」という風になっていくかもしれません。
ホームインスペクションはデメリット以上にメリットも大きいものです。さらに詳しく知りたい方は、ぜひお気軽にお問合せください。
